Cómo interpretar correctamente las superficies de una vivienda

Como interpretar las medidas de una vivienda

Resulta muy importante saber identificar e interpretar las diferentes superficies que caracterizan a un inmueble, antes de tomar la decisión de compra.

Considerar a tiempo las limitaciones que se pueden derivar de la forma en que éstas son computadas legalmente, puede evitarnos muchos problemas.

Tipos de superficie en función del espacio computado

  • La Superficie Útil: es la que se puede pisar dentro ya del inmueble, siempre que la altura al techo sea mínimo de 1,50m pues de lo contrario no se contabilizará. Para un profesional , esta superficie es imprescindible indicarla en la comercialización del inmueble.
  • La Superficie Construida: se trata de la superficie total, la útil más los gruesos de paredes, pero exclusivamente del inmueble, sin computar, en caso de la propiedad horizontal, ninguna superficie externa a la vivienda tal como descansillos, porches, portal, escalera, etc… De cara a una tasación, en caso de disponer de terrazas, balcones o tendederos podrá sumarse el 50% de la superficie útil de éstos siempre y cuando el total de las mismas no sea superior al 10% de la superficie construida de la vivienda. Por ejemplo: para una vivienda de 100m2 con una terraza de 12m2 y un tendedero de 4m2, se podrá sumar como construida de vivienda el 50%, es decir, 8m2. Adicionalmente es muy conveniente describir la superficie de terraza y tendedero por separado.
  • La Superficie Construida con zonas comunes: Para las viviendas sometidas a Propiedad Horizontal (viviendas en Comunidad) se utiliza esta superficie para aplicar la distribución de costes en la Comunidad, así como es la habitualmente utilizada por los tasadores y también por el Catastro para la aplicación del impuesto de bienes inmuebles (IBI). Esta superficie reparte a cada comunero/propietario, una superficie del total de la superficie construida de los elementos comunes del edificio: descansillos, portales, escaleras, etc. en función del coeficiente de participación que su inmueble tenga asignado en la escritura de división horizontal de la edificación. Esta superficie podrá también utilizarse en la comercialización del inmueble.

Asimismo también podemos identificar tres diferentes tipos de superficies supuestamente «medidas», cada una a un efecto distinto.

Superficie medida «supuestamente»

  • La Superficie Registral: La superficie Registral de un inmueble viene descrita en su proyecto de edificación y es trasladada documentalmente, por la escritura correspondiente, al Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad es un registro jurídico de derechos pero no siempre coinciden sus datos con los reales, pues en el tiempo los diferentes usos podrían haber efectuado modificaciones no inscritas. Es importante considerar que la situación registral es la que prevalece jurídicamente sobre la física medida o la catastral y también en una tasación, aunque el tasador podría considerar las diferencias observadas en el valor del inmueble, siempre y cuando no contravengan las normas urbanísticas vigentes.
  • La Superficie Catastral: El Catastro es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. La inscripción de datos de superficies de un inmueble es obligatoria y gratuita, sirviendo de base para la aplicación de los impuestos que gravan la propiedad (p.e. IBI). En los últimos años la Administración ha hecho un ingente esfuerzo por adecuar la cartografía catastral a la realidad, de tal forma que hoy suele ser la base más fiable, aunque no siempre coincide con la realidad.
  • La Superficie «física» Real: como su definición indica, se trata de la realidad observada. En los acuerdos de compraventa se suele significar con la definición de «cuerpo cierto», haciendo mención expresa que comprador y vendedor son conocedores del espacio concreto que se transmite. Aunque hemos de considerar que este dato no prevalece sobre la información de derecho inscrita en el Registro de la Propiedad y la administrativa inscrita en el Catastro, estando pues sujeta la física a los condicionantes que marquen las anteriores. En este sentido es obligación de cualquier profesional reflejar la medición real más exacta posible y advertir en tiempo y forma de las diferencias existentes entre las tres.

Discrepancia entre las distintas mediciones de superficie

Si existen discrepancias entre las superficies que constan en los diferentes registros, la realidad física o la información comercial, deberá primero analizarse qué superficie es la correcta para luego, en su caso, realizar las actuaciones oportunas para la regularización de la superficie donde corresponda.

Por ejemplo, es muy común en los pueblos que la superficie registral sea inferior a la real y a la catastral, debido a la sucesión de reformas o ampliaciones que se fueron haciendo en el tiempo. En esos casos debe regularizarse primero mediante una declaración de obra nueva, siempre que no existan expedientes de infracción urbanística abiertos.

Tener un inmueble perfectamente regularizado y ofrecer la información precisa, facilitará la compraventa.

En la fase de comercialización, la legislación nacional y autonómica en materia de protección al consumidor obliga al profesional a proporcionar una información comercial completa y veraz sobre los inmuebles, es un derecho pues del consumidor exigir que se cumpla y más cuando se trata de algo tan sensible como la realidad física, jurídica y administrativa de un inmueble, previo a una transmisión.

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